Problematyczna współwłasność – jak ją znieść?

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom. Niepodzielność wspólnego prawa oznacza, iż żadnemu ze współuprawnionych nie wydziela się fizycznie przysługującej mu części rzeczy. Każdy współwłaściciel dysponuje wszystkimi atrybutami prawa własności w stosunku do całej rzeczy, niezależnie od wielkości własnego udziału. Przedmiotem wspólnego prawa jest, co do zasady, jedna rzecz ruchoma albo nieruchoma. Zasada ta nie wyklucza, rzecz jasna, traktowania jako przedmiotu współwłasności rzeczy wraz z jej przynależnościami bądź rzeczy stanowiącej określoną całość gospodarczą, jak np. księgozbiór tudzież kolekcja znaczków pocztowych. Co ważne, współwłasność nie stanowi jednolitej instytucji. Wyróżnia się bowiem dwa typy współwłasności:

• w częściach ułamkowych, tzw. zwykłą współwłasność;

• współwłasność łączną.

Ta ostatnia powstaje z mocy prawa z chwilą zawiązania stosunku osobistego: małżeństwa lub spółki cywilnej. Istnieje tak długo, jak długo trwa stosunek prawny, z którego wynika. Spełnia względem tego stosunku funkcję służebną. Przedstawiciele doktryny mawiają, że istnieje ona po to, by ów podstawowy stosunek prawny mógł należycie odgrywać swą rolę społeczną i ekonomiczną. Dopóki współwłasność łączna trwa współwłaściciel nie może rozporządzać swoim udziałem ani żądać podziału rzeczy wspólnej.

Z chwilą ustania stosunku podstawowego współwłasność łączna przekształca się w zwykłą współwłasność. Polega ona na tym, że udział każdego ze współuprawnionych we wspólnym prawie własności określony jest ułamkiem. Wyznacza on zakres uprawnień właściciela zarówno w stosunkach wewnętrznych, jak i zewnętrznych. Domniemywa się, że udziały współwłaścicieli są równe. Niemniej jednak jest to domniemanie wzruszalne, każdy ze współuprawnionych może bowiem dowieść, iż jego udział jest inny. Wart podkreślenia jest fakt, iż we współwłasności w częściach ułamkowych każdy ze współuprawnionych może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Do źródeł współwłasności zwykłej należeć mogą także:

• dziedziczenie,

• czynność prawna,

• zasiedzenie,

• połączenie lub pomieszanie rzeczy ruchomych,

• orzeczenie sądowe,

• decyzja administracyjna.

Współwłasność w częściach ułamkowych ma z założenia charakter samoistny oraz nietrwały. Traktowana jest jako stan przejściowy, toteż jedno z najważniejszych uprawnień współwłaściciela stanowi żądanie jej zniesienia. Uprawnienie to nigdy się nie przedawnia, a współwłaściciele nie mogą się go zrzec.

Zniesienie współwłasności wiąże się z likwidacją stosunku prawnego, jaki łączy współwłaścicieli. Z żądaniem zniesienia współwłasności może wystąpić każdy ze współuprawnionych, o ile możliwość ta nie została uprzednio wyłączona w drodze umowy z pozostałymi współwłaścicielami. Trudno wskazać najkorzystniejszy – najszybszy i zarazem najtańszy – sposób zniesienia współwłasności. Wiele zależy od relacji, jakie łączą współwłaścicieli. W ujęciu polskiego prawa wyróżnia się dwa tryby zniesienia współwłasności:

• umowny,

• sądowy.

Umowne zniesienie współwłasności dochodzi do skutku poprzez porozumienie współwłaścicieli i to nie tylko co do samej zasady, że współwłasność powinna zostać zniesiona, lecz również co do sposobu, w jaki zniesienie ma nastąpić. W sytuacji, gdy współuprawnieni nie potrafią się porozumieć jedynym trybem zniesienia współwłasności staje się uzyskanie stosownego rozstrzygnięcia sądowego. Rozstrzygnięcie to zapada w postępowaniu nieprocesowym i przybiera formę postanowienia. Wyróżnia się trzy podstawowe sposoby zniesienia współwłasności:

• podział fizyczny rzeczy wspólnej;

• przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli;

• sprzedaż rzeczy wspólnej, tzw. podział cywilny.

Każdy ze współuprawnionych może zażądać, aby zniesienie współwłasności nastąpiło poprzez podział fizyczny rzeczy wspólnej. Wniosek taki zostanie jednak uwzględniony wyłącznie w sytuacji, gdy podział fizyczny nie będzie sprzeczny z przepisami ustawy, ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy lub nie będzie pociągał za sobą istotnej zmian rzeczy bądź znacznie nie zmniejszy jej wartości. Istota sprzeczności z ustawą odnosi się w szczególności do zakazu fizycznego podziału nieruchomości, zwłaszcza tych położonych na obszarach o przeznaczeniu nierolniczym. Ustawowy zakaz podziału dotyczy również budynków. Przepisy nie regulują bowiem zasad ich podziału: ani poziomego, wedle pięter, ani pionowego, według płaszczyzn przebiegających od fundamentów po dach. Podział będzie sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy wtedy, gdy jego następstwem stanie się likwidacja istniejącego zakładu produkcyjnego bądź w sytuacji, gdy działka budowlana utraci swoje znaczenie. Natomiast istotna zmiana rzeczy tudzież zmniejszenie jej wartości wiąże się z fizycznym podziałem rzeczy niepodzielnych, wśród których wymienia się np. samochody. Warto przy tym zwrócić uwagę, że powyższe negatywne przesłanki nie mają charakteru bezwzględnego i nie wyłączają podziału umownego. Jeśli zniesienie współwłasności dokonywane jest w trybie sądowym to, na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana poprzez dopłaty pieniężne. Z kolei przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi. W takim przypadku w rachubę wchodzi z reguły ustanowienie służebności drogowej, albowiem zdarzyć się może, iż na skutek podziału nowo utworzone nieruchomości nie będą miały dostępu do drogi publicznej.

Co do zasady, jednemu ze współwłaścicieli przyznaje się na własność rzecz ruchomą, nieruchomości lokalowe i działki budowlane, których fizyczny podział jest niezgodny z planem miejscowym tudzież pozbawiłby je przydatności, a także nieruchomości niepodzielne, jak warsztaty produkcyjne czy usługowe. O tym, któremu ze współuprawnionych przyznaje się własność rzeczy decydują – przy podziale umownym – zainteresowane strony albo sąd. Współwłaściciel, któremu rzecz została przyznana jest, rzecz jasna, zobligowany do spłaty pozostałych współwłaścicieli.

Nie ulega wątpliwości, że najbardziej radykalnym sposobem zniesienia współwłasności w częściach ułamkowych jest podział cywilny. Polega on na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej z tego tytułu kwoty, a następuje – z reguły – na wniosek wszystkich współwłaścicieli. W sytuacji braku zgodnego wniosku sąd nakaże zniesienie współwłasności w ten sposób, o ile rzeczy nie da się podzielić, a okoliczności danej sprawy nie przemawiają za przyznaniem rzeczy jednemu ze współwłaścicieli. Co ważne, jeżeli sprzedaż następuje w trybie sądowego zniesienia współwłasności dokonywana jest ona w drodze licytacji prowadzonej na takich zasadach, jak to ma miejsce w postępowaniu egzekucyjnym. Należy podkreślić, że sposób zniesienia współwłasności zależy przede wszystkim od jednomyślności i zgodnej woli wszystkich współwłaścicieli.